「道路」と一言で言ってもその種類は様々で、根拠となる法律によって定義が変わってきます。不動産において最も重要な法律の一つが「建築基準法」ですが、今回はこの法律を中心に、道路の種類とその重要性についてお伝えします。

❏ そもそも「道路」とは？

建築基準法では、建物の敷地は「原則として幅員（道幅）4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない」と定めています（接道義務）。同法第42条では、道路を次のように定義しています。

「第四十二条 この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル……以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう」
※特定行政庁が指定する区域内では6メートル以上。

この規定に該当しない道にしか接していない土地には、原則として建物を建てることができません。第42条1項に規定されている1号から5号までの道路は以下の通りです。

1号道路（公道など）
「道路法による道路」です。国道・都道府県道・市区町村道などの公道がこれに該当します。ただし、高速自動車国道などは自動車専用のため、建築基準法上の道路からは除外されます。

2号道路（開発道路）
都市計画法や土地区画整理法等の法律に基づき、許認可を受けて造られた道路です。民間による大規模な分譲地などで新設された道路が該当します。

3号道路（既存道路）
建築基準法が施行された際（昭和25年11月23日。その後に都市計画区域等に指定された場合はその基準日）、既に存在していた道です。

4号道路（計画道路）
道路法や都市計画法等に基づき、新設または変更の事業計画がある道路で、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したものです。

5号道路（位置指定道路）
土地を所有する人が、建物を建てるために特定行政庁からその位置の指定を受けて築造した私道です。建売住宅などの開発の際、各区画が接道義務を果たせるように新設されます。

❏ 道幅が狭くても認められる「2項道路」

上記（4メートル以上）に該当しなくても、例外的に道路として認められるのが「42条2項道路」です。
42条2項道路（みなし道路）
法が施行された（基準日）時点で既に建物が立ち並んでいた幅員4メートル未満の道で、特定行政庁が指定したものです。今後、新たに建物を建てる（または建て替える）場合には、道路の中心線から2メートル後退した線を境界線とみなす必要があります。
これが「セットバック」です。
※片側が川や崖、線路などの場合は、その崖側の境界線から水平に4メートル後退した線を境界線とみなします。これは、火災や災害時に消防車等が通行できるよう、長い年月をかけて道路を広げていくためのルールです。

❏ 道路に見えても道路じゃない？相続や売買への影響

見た目は道路でも、建築基準法上の道路ではない「法定外公共物」と呼ばれるものがあります。
赤道（里道）・青道（水路）
公図上で「道」や「水」と記され、かつて農道や農業用水路だった部分です。
もし、自分の土地と建築基準法上の道路との間にこれらが挟まっており、道路に直接2メートル以上接していない場合、そのままでは「再建築不可」となり、資産価値が大きく下がる恐れがあります。
ただし、自治体から払い下げ（購入）を受けたり、占用許可を得たりすることで解消できる場合もあります。

❏ 「無道路地」としての相続税評価

接道義務を満たさない土地を相続した場合、税務上は「無道路地」として評価され、評価額自体は低くなります。実態として「建物の建築が困難」で買い手がつきにくい土地であるため、換価性の低さに比べると相続税負担が重く感じられるケースも見受けられます。

土地の価値は、接している「道路の種類」に大きく左右されます。公図や行政の道路台帳を確認し、自分の土地の状況を正確に把握しておくことが、適切な相続対策や資産管理の第一歩となります。