2023年になりました。
明けましておめでとうございます。
本年もよろしくお願いいたします。

〇2023年の不動産市場は物価上昇や金利政策の不透明感から、やや不安感のある中からのスタートとなっておりますが、当社の相続コラムはそのような状況でも、少しでもわかりやすく、そして、為になる内容でお届けしてまいりますので、是非ご覧になってください。

当社は本年も引き続き、不動産相続の無料相談、ご実家の訪問査定、利活用提案など、トータルで対応させていただきますので、お気軽にお問い合わせください。
よろしくお願いいたします。

今回は、
【実家の相続・・・空き家に・・・売却のご検討なら２０２３年が良いと思います。】
というタイトルでお送りいたします。

全国の空き家は約1,000万戸に迫っており、人口減少に連れてまだまだ増える状況になっています。
また、未婚率も増えていることから住宅に対するニーズも減少しているのではないでしょうか。
その一方では、空き家の活用をせずに新築住宅が建てられていますので、空き家の数が増え続ける原因のひとつとなっています。
都心部に移住したご子息様も、不便な実家を継ぐ意思（利用する・居住する）がないですから空き家が増えるという構図です。

土地でなく空き家の状況にしているのは、解体費用がかかるというだけでなく、不動産の中にそままになっている遺品（残置物など）の整理や処分費用がかかりますから、忙しい中にあって、実家までいって、なかなか手が付けられません。
そして、そのままの状態のほうが残置物を撤去して更地にしてしまうよりも固定遺産税が安く済みますのでそうなってしまっているという状況でしょうか。

ただそのまま放置していると様々な問題が顕著化してきました。
それは不動産の劣化です。
家、フェンスの劣化による倒壊の危険、庭木の越境など、メンテナンスされない不動産によって街全体の環境と価値にまで影響が出てきます。
もし、フェンスの倒壊などによって人的被害等が発生すれば、工作物責任が降りかかってくる可能性があります。

このような危険な不動産に対処する為、「空き家対策特別措置法（2015）」が施行されており、
管理不届きな不動産を所有していると、自治体から助言・指導などを受けることになり、荒れた不動産の改善をしなければならなくなりました。
改善せずそのまま放置を続ければ、最大50万円以下のペナルティや、建物があることによって優遇を受けていた固定資産税の軽減が除外されてしまいます。

●実家の相続不動産｜売りたいけど売れない（弊社のセミナーでよくある、その他の問題のご相談）
・代々受け継いだ家だから、後ろめたいし、近所の目があるし・・・
・相続登記をしっかりしていなかったので、名義が複数になっていて・・・・
・残置物や境界が不明で、解体費用もかかるし・・・
などのご相談を弊社ではよく受けます。
※これらのご相談は無料相談承りますので、お待ちしております。

【その実家（空き家）を売却したいなら２０２３年がいいかも知れない、ポイント４つ】

A：相続登記の義務化（2023年4月1日～）
　相続が発生しているのに、不動産の相続登記が行われないために、「所有者不明土地」が増加し、結果として空き家の増加につながっています。
この問題を解消する為に相続登記の義務化が施行されます。
こちらは、空き家の所有者を特定するために大切な法律であり、
相続の開始及び所有権を取得した事を知ったときから、３年以内に相続登記をしなければならず、
これを正当事由なく相続登記をしないと過料もかかってきます。
これにより、「実家を単に空き家で持っているが何年も行ってないのでどうなっているかわからない」
・「田舎に実家があるけでそのままにしている」という無責任な？維持管理はできなくなってきますし、
相続人同士での話し合いのきっかけが作れ、売却するのか、誰かに貸すのか、誰が継ぐのか、などの問題を対処していくことになります。

B：実家の売却益が購入時よりも高額になるケース。
そんな場合は、相続発生前の事前の売却も有効（居住用3,000万円の特別控除※諸条件ございます。）
　実家の相続が発生する前の売却を考えてみてはいかがでしょうか。
ご両親が高齢で、今後、介護施設に入る・子供が親を引き取る・小さい家に住み替える等によって実家が空き家になりそうな場合、相続前に売却することで3,000万円の特別控除が利用できます。
こちらの制度はマイホームに限り、譲渡所得税が発生しても3,000万円までは課税されませんので、この制度を利用して売却時の所得税をゼロにする方法があります。

また、本制度を利用されたいとお考えであっても、相続発生前で、既に空き家になっている場合は要件が追加されるので注意が必要です。
※本制度は2023年12月31日迄という期限がございます。
（本制度は延長のケースもございます。）

C：今は売却のタイミングかも知れません。（2023年1月のコラムです）
　日本は長らく景気浮揚のための金融政策で、大規模緩和を実施することによって、金利を極めて低く抑えてきています。
その影響のひとつとして、昨今の不動産価格は都市部の中古マンションをはじめ高騰しています。
金利が低い為、多少高く売っても手が届くワケです。
都市部だけでなく、弊社の事務所のある八王子駅周辺の中古マンションも、軒並み高価格で成約しております。また、希少性が高い古民家や別荘地、景色が良かったり、庭が広くてプライベート空間が得られるなど、特徴が高い不動産も、従来の相場よりも個別要因で高く売れる場合がございます。
低金利で需要が多く、また、その影響で供給側の不動産在庫が総じて少ないということも価格高騰に反映しているのではと思います。
その気になる金利の行方ですが、2022年12月20日に日銀のＹＣＣ10年上限金利を0.25%から0.5%に変更された事によって、住宅ローンにおける固定金利が上昇を始めました。
一方、現在住宅購入で低金利で恩恵を受けている変動金利は短期金利をベースにしておりますので影響は表れていませんが、2023年4月8日に現日銀総裁が交代致しますので、新総裁の下で、金融緩和政策そのものの転換を図ることになれば変動金利の上昇があってもおかしくありません。
金利上昇によってローンの支払い利息が増えますし、借りれる総額も減りますので、売在庫が増えることも重なりますと、不動産価格に下押し圧力が発生しますので、売主様には不利に働く可能性があります。
現在、ご売却をご検討されている方にとっては、気になる部分ですから、早めの売却には今がよいという見方もできます。
特に弊社が注力している買取取引は比較的早く、売却決済ができますから、検討されると良いと思います。
※短期金利（変動金利）は中央銀行が政策で変える事ですので、私達が断言できるものではございませんので、ご了承ください。

Ｄ：マンション管理適正化法の改正実施！
「マンションが可視化される」ので、売りやすいマンションと逆に売りにくいマンションが分かりやすくなりますが、マンションの相続人の立場としては、どちらの該当になったとしてもマンション所有者として管理組合の一員になりますから、その対応に追われる可能性があります。
であるならば、早く売却されたほうがいい。

タイトル的に長くなりましたが、相続不動産がマンションの場合は上記のとおりになります。
マンション管理適正化法が改正されて「管理計画認定制度」がスタートしました。
マンションの管理計画が一定の基準を満たしていると、地方公共団体から認定されるというものですが、
認定されるマンションと認定されないマンションが分かる状態になりますから、売買価格、その後の資産価値にも影響がでると思います。
尚、本制度が本格化するのは2023年度以降のこれからですが、相続したマンションで空き家で更に遠方にあるというような場合でも、管理組合の一員として深く関与していかなければならないですから、利活用の予定がない場合は売却を積極的に検討する時期にきていると思います

いかがでしたでしょうか。
２０２３年は、金利・法改正・減税制度などを考慮しながら、しかも、お早目の判断が大切になってきます。
実家の相続した空き家、事前の空き家対策、のご売却時期に差し掛かった方、また、まだそうでもない方も
【不動産相続の相談窓口】ー株式会社マトリックストラストへ、一度お声掛けください。
弊社は、専任の宅地建物取引士・空き家相談士・古民家鑑定士が在籍しており、
司法書士・一級建築士・土地家屋調査士の各士業との連携でワンストップサービスで対応しております。

また、当コラムも２０２３年も皆様にお役に立てる情報・コラムを発信していきますので、宜しくお願い致します。