「債務超過」という言葉によいイメージを持つ人は少ないでしょう。しかし実は、不動産投資では気づかないうちに、債務超過になっていることがあります。今回は、「どのようなときに債務超過に陥るのか」「債務超過に陥るとどうなるのか」、そして対策について解説します。

❏ 債務超過とは、残りのローンよりも不動産の価値が下がった状態のこと

債務超過とは、借入金や支払手形、買掛金などの負債が総資産を上回った状態のことです。不動産投資だけではなく、あらゆる業界で経営状況をあらわす言葉として使われている言葉です。不動産投資では、例えば次のようなときに債務超過になります。
・1億円のマンションをフルローンで購入
・数年経過し、残りのローンは8,000万円で手元にある現金は500万円
・このときマンションの価値を鑑定すると、7,000万円に下落
総資産はマンションの7,000万円＋手元現金500万円＝7,500万円です。これに対して借入金は8,000万円になります。差し引き500万円の債務超過です。この例では、購入してから数年後に所有物件の価値が下がったものですが、買った瞬間に債務超過になることもあります。それは本来の市場価格を上回る価格で買った場合に起こるのです。投資用に限らず新築の建物は、買った瞬間に価格が3割落ちるともいわれています。相場より高い物件価格で購入してしまうと、すぐに債務超過に陥ってしまう可能性が高いのです。
買った瞬間には資産価値があっても、地価が下がったり、建物が傷んだりして価値が下がっていくこともあります。

❏ 債務超過に陥らないためにはどうするか

債務超過に陥らないためには、まず物件を割高な価格で買わないことです。地域における不動産価格の相場を把握し、よい条件で買える物件を狙うことができれば、高い確率で債務超過を防ぐことができます。また、価格が下がらず、上がっていくような物件を買うことも重要です。周辺状況や立地条件にも左右されるため難しいところではありますが、人口が増え続けている都市は不動産の価値が下がりにくく、比較的手がたい投資と言えるでしょう。
購入する際にフルローンやオーバーローンなど多額のローンを組まず、自己資金を多めに入れることも対策のひとつです。

❏ 不動産の価値を見抜く力を持って債務超過を防ぐ

債務超過は物件の価値が下がり、ローンを下回ってしまったときに起こります。こうなると売却や、新規のローンを組むことが難しくなります。最悪の状況の陥らないための対策として、自己資金を多めに出すことが重要です。また、物件を買う際には「買った価格よりも下がらず、むしろ高い価格で売れるか」を一つの考慮に入れて検討する必要があるでしょう。