台風や地震、洪水などの大規模災害がいつ起こるかは、だれにもわかりません。
災害以外にも、不動産に損害を与えるリスクはさまざまです。被害が大きければ、賃貸経営に大きな打撃となります。今回は、そうしたリスクに備える損害保険を整理します。

水災も風災も火災保険でカバーできる

強風で屋根が飛ばされたり、川の氾濫で浸水したりする被害は、近年も相次いでいます。所有する賃貸物件がこうした被害に遭ったときに役立つのが「火災保険」です。火災保険というと火災の被害しかカバーされないイメージがあるかもしれませんが、契約内容に応じて風災・ひょう災・雪災、水災、盗難、水濡れ、破裂・爆発なども補償の対象となります。
例えば「台風で屋根が飛んだ」場合は風災、「川が氾濫して浸水した」場合は水災に当てはまる可能性があります。ただし、補償の範囲や保険金の支払条件、自己負担額は保険会社や契約によって異なります。損害保険料率算出機構は2023年6月、保険料算定の参考となる「参考純率」を全国平均で13％引き上げ、水災の料率を地域のリスクに応じた5区分に細分化しました。実際の保険料が一律に13％上がるわけではありません。更新時には、補償内容と保険料を見直しておきましょう。個人の賃貸経営では、賃貸部分に対応する損害保険料は不動産所得の必要経費になります。複数年分を一括で払った場合は、原則として各年の保険期間に対応する額を計上します。なお、賃貸専用部分の地震保険料は、地震保険料控除の対象にはなりません。

地震が原因の火災は、通常の火災保険では原則対象外

地震・噴火や、これらによる津波を原因とする火災・損壊などに備えるのが「地震保険」です。居住用の建物や家財が対象で、賃貸住宅も加入できます。地震保険は単独では契約できず、火災保険とセットで契約します。保険金額は火災保険の保険金額の30〜50％で、居住用建物については原則5,000万円が上限（一定の
共同住宅には特例あり）です。同じ建物に複数の契約がある場合は合算されます。建物が全壊しても、再建費用をすべて賄えるとは限りません。注意したいのは、地震による火災や津波で建物が被害を受けても、通常の火災保険では原則として補償されない点です。地盤が強い場所でも、地震に伴う周囲からの延焼で被害を受ける可能性があります。物件の状況や再建時の資金負担を踏まえ、地震保険も検討しましょう。

賃貸不動産なら確認しておきたい施設賠償責任保険

賃貸物件のオーナーには、施設の安全性を維持・管理する責任があります。施設の不備で他人にケガをさせたり、物を壊したりすると、損害賠償責任を負う可能性があります。そのようなときに役立つのが「施設賠償責任保険」です。例えば「外壁が落下して、通行中の車にぶつかった」「設備の不備で入居者がケガをした」と
いった事故で、法律上の損害賠償責任を負った場合に、契約内容に応じて補償されます。事故の内容によっては、賠償額が高額になることもあります。火災保険の特約として付けられる商品もあるため、補償の限度額や対象外となる事故もあわせて確認しておくとよいでしょう。

孤独死による費用負担にも保険で対応

賃貸経営では、入居者が亡くなり、発見が遅れるリスクにも備えが必要です。特殊清掃や原状回復に多額の費用がかかるうえ、家賃の下落や長期の空室につながる可能性があります。国土交通省の宅地建物取引業者向けガイドラインでは、自然死は原則として告知不要とされています。ただし、発見が遅れて特殊清掃などが行われた場合、賃貸では死亡の発覚からおおむね3年間は、原則として告知が必要とされます。その後も、借主から事案の有無を質問された場合や、社会的影響が特に大きい事案などは告知が必要です。
こうした費用負担に備えるのが、いわゆる「孤独死保険」です。特殊清掃費用や家賃の損失など、補償の範囲・期間・限度額は商品によって異なります。現在の契約内容を確認し、物件の状況に合わせて検討するとよいでしょう。