生命保険といえば、よく知られているのは終身タイプの死亡保険です。毎月一定の保険料を支払い、もしものことがあれば、数百万円から数千万円の保険金が遺族に支払われます。
しかし、家族への備えとして用意できるのはこのタイプだけではありません。「保険代わりにマンションを買う」という選択肢があるのです。

❏ アパートローンと団体信用生命保険

住宅ローンを借りるときに多くの人が加入する団体信用生命保険は、アパートローンでもよく利用されています。略して「団信」とも呼ばれるこの保険は、ローンの借主が亡くなったとき、または所定の高度障害状態に該当したときに、保険金でローンの残り（残債）が完済される仕組みです。残された家族には、負債のない不動産が残るわけです。フラット35を除くほとんどの住宅ローンでは、団信への加入が融資の条件とされています。「万一のときも家族に住まいを残せる」という安心感が、住宅購入の後押しになることも多いでしょう。一方、アパートローンの場合は任意とされることも多く、健康状態や年齢等によっては加入できないこともあります。
終身の死亡保険に加入しているのに、わざわざまた契約するのは無駄だと思う人もいるかもしれません。しかしこの団信、ただの生命保険ではありません。相続対策として活用できる場面があるのです。

❏ 現金で遺すか、不動産で遺すか

もしも自分が亡くなって生命保険金が支払われ、それまで目にすることもなかった大金が手に入ったら、あなたの家族はどうするでしょうか。堅実に管理してくれればよいのですが、まとまったお金は使い道の判断が難しく、想定より早く消費されてしまうケースも指摘されています。それに対して、アパートやマンションであれば、家賃という定期的な収入が期待できる資産を遺すことができます。ただし賃貸経営には空室や家賃下落、修繕費の発生といったリスクもあり、収入が保証されるわけではありません。
また、準備がないまま突然アパートやマンションを相続すると、賃貸経営の判断ができず、分割も難しいことから、急いで相場より安く手放してしまうケースもあります。なお、2024年4月からは相続登記の申請が義務化されており、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しないと、正当な理由がない限り過料の対象となる場合があります。

相続後に必要な手続きがあることも、家族と共有しておきたいポイントです。普段からマンション経営のノウハウや、どのような物件で何をしているのかを家族にわかるようにしておき、困ったときに頼れる専門家や仲間とのつながりをつくっておくと安心です。

❏ 税金面でもメリットが出る可能性あり

団信を活用した不動産の承継は、税金面でも生命保険と異なる特徴があります。通常の生命保険はみなし相続財産とされ、契約者（保険料負担者）と被保険者が同一の場合、相続税の対象となります。
ただし、死亡保険金のうち「500万円×法定相続人の数」は非課税です。例えば保険金が5,000万円で法定相続人が配偶者と子1人の場合、5,000万円－1,000万円＝4,000万円が相続財産に加算されます（配偶者にはさらに税額軽減の制度もあります）。
この法定相続人は、実際に相続した人の数ではなく、税法で規定された相続人の数を指します。一方、団信の保険金は遺族が受け取るものではなく、残債の返済に充てられるため、相続税の課税対象にはなりません（その代わり、生命保険の非課税枠は使えず、完済された借入金を債務として相続財産から差し引くこともできません）。
遺族に残るのは債務のない不動産で、これが土地・建物の相続税評価額で課税されます。土地は路線価等、建物は固定資産税評価額をもとに評価されるため、一般に時価より低くなる傾向があり、賃貸中の物件はさらに評価が下がる仕組みもあります。
ただし、この「評価の差」を利用した節税には、近年大きな見直しが入っています。2024年1月以降、分譲マンション（区分所有）は市場価格の6割水準を下限とする新しい評価ルールが適用されています。
さらに2026年度（令和8年度）税制改正により、2027年1月1日（予定）以後の相続等では、亡くなる前5年以内に取得した賃貸用不動産は原則として時価で評価され、実務上は取得価額をもとに地価変動を考慮した価額の8割相当となる見込みです。
つまり、「買ってすぐの相続」では、かつてのような大きな評価差は期待できません。長く保有し、賃貸経営として成り立たせることが前提になります。
ローン金利への上乗せ等で負担する団信と、毎月保険料を支払う終身保険とでは、コストの構造が異なります。また、団信に加入していなければ残債は相続財産から差し引かれます。

❏ ただ自分が儲かることだけがマンション経営ではない

マンション経営は、もともと農家や大地主などが相続対策として始めるパターンが主流でした。今は「サラリーマン大家」「家賃収入で自由な生活」といったフレーズに惹かれて新規参入する人も多くいます。しかし、「家族に何を遺すか」という視点で長期的に取り組むのも、マンション経営のひとつのあり方ではないでしょうか。